Acheter son logement : un rêve accessible ?

S’ils le pouvaient, 91 % des Français seraient propriétaires de leur logement. Selon le sondage AVendreALouer/OpinionWay réalisé en juin 2012, la pierre reste en effet une valeur sûre, un gage de sécurité pour préparer un avenir incertain. 49 % des Français estiment également important d’être propriétaire à l’heure de la retraite.

Seulement, si dans leur écrasante majorité, les Français rêvent d’accession à la propriété, ils ne sont que 23 % à avoir un réel projet immobilier. Pour les autres, l’obstacle principal reste le financement, l’obtention d’un prêt restant difficile pour 17 % des personnes interrogées.

Des solutions de rechange...

Les Français musulmans ne font, quant à eux, pas exception à la règle. Espérant comme leurs concitoyens accéder à la propriété, ils doivent également prendre en compte un autre paramètre : l’interdiction de l’intérêt édictée par l’islam. Cependant, tandis que certains s’y conforment strictement, d’autres n’hésitent pas à franchir le pas et à emprunter auprès des banques, s’appuyant, pour certains d’entre eux, sur une fatwa (avis juridique religieux) émise en 2007 par le Conseil européen de la fatwa et de la recherche (CEFR).

Selon cet avis juridique, le musulman européen peut avoir recours au « prêt bancaire avec intérêt en vue de l’acquisition d’une maison, à condition qu’il ne possède pas une autre maison qui suffit à ses besoins, que la maison en question soit sa résidence principale et qu’il n’a pas en sa possession une épargne lui permettant de l’acquérir sans recourir à ce moyen ».

Toutefois, le CEFR prend bien soin, avant d’aboutir à cette conclusion, de rappeler « l’interdiction de l’usure ». Il appelle également « les musulmans d’Occident à s’employer à trouver des alternatives juridiquement légales qui ne présentent aucune controverse, en ayant recours, par exemple, au contrat de “murabaha” utilisé par les banques islamiques ». Le Conseil invite enfin « les différentes organisations et institutions musulmanes à négocier avec les banques européennes traditionnelles pour trouver à cette transaction financière une forme islamiquement acceptable ».

Autre dispositif à disposition des primo-accédants, le PTZ+, ou prêt à taux zéro renforcé. Mis en place fin 2010 par le gouvernement alors emmené par Nicolas Sarkozy, le PTZ+ visait alors à « faire de la France un pays de propriétaires », selon les mots de l’ancien président de la République. Le principe ? Un prêt sans intérêts pour des primo-accédants, venant compléter un apport personnel ou d’autres emprunts et crédits pour l’acquisition d’un logement. Ce logement doit être la résidence principale du ou des propriétaire(s) et, depuis janvier 2013, un plafond de ressources a été rétabli pour plus de justice sociale, alors qu’auparavant aucune condition de ressources n’était requise.

Quoique intéressant, ce prêt s’adresse toutefois à des clients, d’une part, disposant d’un apport conséquent et, d’autre part, ayant établi une relation aussi longue que solide et cordiale avec leur banque.

... aux solutions islamo-compatibles

Autant dire que la demande reste forte du côté des musulmans. Les dirigeants de 570easi, une société experte dans la conception de produits financiers conformes à l’éthique musulmane, l’ont bien compris.

Dès avril 2011, le groupe 570easi annonce le lancement en France du premier prêt immobilier compatible avec les principes islamiques. Pour pouvoir commercialiser le produit, Anass Patel, président de 570easi, a fait appel à la Chaabi Bank, filiale de la Banque populaire marocaine et par ailleurs première banque à permettre en France l’ouverture d’un compte courant « sharia-compatible ».

S’agissant du produit de financement immobilier, il est fondé sur le mécanisme de la murabaha, selon lequel la banque achète le bien immobilier pour le revendre plus cher au client. La transparence étant de mise dans le système financier islamique, le client connaît le montant du bénéfice qui revient à la banque. Seulement, là encore la clientèle risque d’être restreinte.

Car, pour être éligible à ce prêt, il faut pouvoir financer son emprunt sur une durée fixée à 10 ans, avec des mensualités élevées que beaucoup ne pourront pas supporter. C’est pourquoi 570easi travaille en parallèle à l’élaboration d’un autre produit financier fondé, cette fois-ci, sur la musharaka, une copropriété dégressive permettant un transfert graduel du bien immobilier de la banque au client après une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans.

La finance éthique à petits pas

La finance islamique peine toutefois à s’installer en France. Au Royaume-Uni, il existe une banque de détail, l’Islamic Bank of Britain, qui compte près de 50 000 clients. Mais en France, bien que Bercy tente de se positionner sur le secteur, c’est avant tout pour attirer les pétrodollars des pays du Golfe. Priorité est donc donnée aux banques d’investissement, les capitaux islamiques devant servir au développement des grandes entreprises françaises, à la fois visibles et émettant des obligations importantes.

Exit la finance éthique pour les particuliers ? Il existe pourtant une demande sans offre suffisante aujourd’hui. La crise des subprimes est passée par là et a marqué durablement les esprits. Selon une étude de l’IFAAS (Islamic Finance Advisory & Assurance Services) de 2011, un marché est pourtant constitué et les opportunités pour les banques de détail sont réelles : « Un tiers des personnes de confession musulmane vivant en France affirme avoir contracté un emprunt auprès d’une banque lors des 5 dernières années, et la même proportion déclare avoir l’intention de le faire dans les 2 ans à venir. »

De plus, 55 % de cette clientèle se dit « intéressée par des produits de financement conformes à l’éthique musulmane ». Ainsi, pour acheter leur logement, les consommateurs de culture musulmane préfèreraient compter sur les banquiers de la place de Paris plutôt que sur les banquiers du Golfe et restent à l’affût d’offres de prêts immobiliers alternatives.

Jamais sans ma maison au bled !

Si leurs aînés rêvaient leur retour au pays en investissant tant dans l’immobilier que dans le foncier, les Français d’origine maghrébine continuent d’investir dans le pays d’origine de leurs parents, mais pour de toutes autres raisons. Le contexte de crise en Europe ne leur permettant pas d’acheter en France, ceux-ci se tournent vers le Maghreb, et le Maroc en particulier, pour investir.

Beaucoup achètent des biens de moyenne gamme autour de 25 000 € et les financent soit avec leur épargne personnelle,
soit en empruntant à la famille, voire aux banques.

Plus informels, les Français d’origine subsaharienne et turque épargnent, eux, très souvent par le biais des tontines, celles-ci leur permettant de financer des projets de développement (école, dispensaire…) en même temps qu’ils construisent leur maison.